KKO antoi maakaaren mukaista kir­jaa­mis­me­net­te­lyä koskevan en­nak­ko­pää­tök­sen

Yhtiö oli vuonna 1973 vuokrannut omistamaltaan tilalta sadaksi vuodeksi yhden markan vaadittaessa suoritettavaa vuosivuokraa vastaan alueen käytettäväksi vuokralaisten veneen säilyttämistä palvelevan laiturin rakentamiseen ja pitämiseen sekä jalankulkuun laiturille. Vuokraoikeuden vakuudeksi oli vahvistettu kiinnitys, joka sittemmin oli voimassa maakaaren mukaisena erityisen oikeuden kirjauksena.

Yhtiö luovutti tilan kunnalle, ja vuokralaiset siirsivät myöhemmin oikeutensa uusille vuokralaisille, jotka hakivat erityisen oikeuden siirron kirjaamista. Kunta riitautti sopimuksen siirtokelpoisuuden. Kirjaamisviranomainen ratkaisi asian hakemuksen mukaisesti.

Korkein oikeus katsoi ratkaisustaan ilmenevin perustein, että kirjaamisviranomaisen ei ollut tullut osoittaa hakijoiden oikeutta koskevaa asiaa tutkittavaksi erillisessä oikeudenkäynnissä. (Ään.)

A ja B ovat hakeneet kunnan omistamaan tilaan kohdistuvan erityisen oikeuden kirjauksen siirtoa sillä perusteella, että kysymyksessä oleva erityisenä oikeutena kirjattu 10.9.1973 päivättyyn sopimukseen perustuva käyttöoikeus oli siirretty heille aiemmilta oikeudenhaltijoilta sopimuksin 2021. Kunta on vastustanut kirjausta katsoen, että oikeus ei ole siirtokelpoinen. Kunta on Korkeimmassa oikeudessa vedonnut siihen, että sopimukseen ei voida sen sisällön ja tarkoituksen vuoksi soveltaa maanvuokralakia, sopimuksessa ei ole sovittu sen siirtokelpoisuudesta eikä sopimuksen sisällöstä myöskään voida päätellä sen olevan tarkoitettu vapaasti eteenpäin siirrettäväksi.

Kysymyksessä olevassa 10.9.1973 päivätyssä sopimuksessa tilan X silloisena omistajana ollut rakennusyhtiö sekä muun muassa C ja D tilan Y omistajina ovat sopineet, että yhtiö vuokraa maa-alueen mainitun heille myymänsä tilan edustalla Pyhäjärven rannassa vuokralaisten veneiden säilyttämistä palvelevan laiturin rakentamiseen ja pitämiseen sekä normaaliin käyttämiseen ja tarvittavaan jalankulkuyhteyteen. Sopimuksesta ilmenee, että sen tarkoituksena oli varmistaa tilojen omistajille yhtiön aiemmin lupaama käyttöoikeus tilojen edustalla olevilla ranta-alueilla, kun hakemus rasitteen perustamisesta käyttöoikeuksien pysyvyyden turvaamiseksi oli tullut rasitetoimituksessa hylätyksi. Vuokra-ajaksi on sovittu sata vuotta alkaen 1.9.1973, ja vuokran suuruudeksi on sovittu yksi markka vuodessa, mikä vuokra oli suoritettava vuokranantajan sitä vaatiessa. Vuokralaiset olivat velvollisia huolehtimaan alueen kohtuullisesta kunnossa- ja puhtaanapidosta. Vuokralaisilla oli oikeus hakea tilaan X vuokrasopimuksen vakuudeksi kiinnitys, joka oli myöhemmin haettu ja saatu. Tilan siirryttyä sittemmin kunnan omistukseen luovutuskirjassa on ollut maininta tilaa rasittavasta kiinnityksestä.

Korkein oikeus toteaa, että kunta on perustellut siirron kirjaamista vastustavaa kantaansa sopimuksen sisältöä ja tulkintaa koskevilla väitteillä. Maaoikeus on katsonut, että riippumatta siitä, voidaanko oikeutta pitää maanvuokraoikeutena, ja vaikka oikeuden siirtokelpoisuutta ei ole nimenomaan sovittu, oikeuden siirtokelpoisuuden puolesta puhuvat seikat ovat niin selvästi sopimuksesta todettavissa, että varteenotettavaa epäilyä oikeuden siirtokelpoisuudesta ei kunnan esittämillä perusteilla ole. Kuten sopimukseen nimenomaisesti on kirjattu, sadan vuoden ajaksi voimassa olevaksi sovitun sopimuksen tarkoituksena on ollut turvata alkuperäisen vuokranantajan luovuttamien rakennuspaikkojen omistajille pääsy rantaan, ja oikeudella on tällöin merkitystä myös sopimuksessa mainittujen tilojen kulloisillekin omistajille, jolloin kyse ei ole puhtaasti henkilökohtaisia tarpeita palvelevasta oikeudesta, jollaista ei yleensä pidetä siirtokelpoisena.

Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että kysymys sopimuksen siirtokelpoisuudesta ei ole tullut sillä tavoin riitautetuksi, että kunta olisi esittänyt väitteelleen todennäköisiä syitä. Siten asiassa ei ole tullut antaa osoitusta erilliseen oikeudenkäyntiin, vaan riidanalainen oikeuskysymys on voitu ratkaista kirjaamisen kannalta kirjaamismenettelyssä ja sitä koskevassa muutoksenhaussa.

Katso ennakkopäätös KKO:2024:79 Suomen Laki -hakupalvelussa.