Selvitys: Kaavoittajien ja kiin­teis­tö­no­mis­ta­jien yhteistyö vauhdittaisi toi­mis­to­ra­ken­nus­ten muuttamista asuin- ja ma­joi­tus­käyt­töön

Tyhjiä toimistorakennuksia voidaan ja kannattaakin muuttaa tulevaisuudessa yhä useammin asuinkäyttöön, käy ilmi ympäristöministeriön tilaamasta selvityksestä. Kaikkia rakennuksia ei kuitenkaan kannata lähteä muuttamaan, vaan hankkeen tulee olla taloudellisesti kannattava. Parhaat edellytykset muutoshankkeille on kaupungeissa ja alueilla, joissa asuntojen hinta- ja vuokrataso on keskimääräistä korkeampi.

Rakennusten käyttötarkoitusten muutosten parissa toimii Suomessa useita eri tahoja kuten kaavoittajat, kiinteistönomistajat sekä museoviranomaiset. Toimijoiden näkemykset ja intressit poikkeavat tällä hetkellä usein toisistaan. Erityisesti kaavamääräyksillä, suojelumerkinnöillä sekä kaupungin maankäyttölinjauksilla ja tavoitteilla on suuri merkitys siihen, kuinka helposti käyttötarkoituksen muutoksiin voidaan ryhtyä. Haluttu sijainti ja toimiva infra ovat muutoksia edistäviä tekijöitä. Vastaavasti kaavamääräykset ja tiukat säädöstulkinnat saattavat hidastaa tai jopa estää muutoshankkeita.

Yksittäisen rakennuksen osalta keskeisiä tekijöitä käyttötarkoituksen muutosta harkittaessa ovat runkosyvyys, kerroskorkeus, rakenteiden kunto ja mitoitus sekä rakennuksen muoto. Usein kynnyskysymykseksi muodostuu erityisesti rakennuksen mitoitus. Kerroskorkeus määrittelee, mahtuuko uuden käyttötarkoituksen vaatima talotekniikka vanhoihin rakenteisiin. Runkosyvyys saattaa aiheuttaa haasteita asuintilojen suunnittelussa: saadaanko julkisivuihin tarpeeksi ikkunapinta-alaa, jotta vaatimus luonnonvalon määrästä asuinhuoneissa täyttyy, ja saadaanko runkoon sovitettua asumiseen sopivia pohjaratkaisuja.

Selvityksen mukaan toimistorakennusten muuttamisia asuinkäyttöön voidaan lisätä sujuvoittamalla lupaprosesseja ja tuomalla nykyistä enemmän vapautta viranomaissäädösten tulkintaan. Säädösohjausta voitaisiin päivittää suosimaan materiaalitehokkuutta ja vähähiilisyyttä suhteessa muihin määräyksiin. Myös entistä aktiivisempi yhteistyö ja vuorovaikutus kaupunkien, kiinteistökehittäjien ja rakennusalan yritysten välillä vauhdittaisi kehitystä.

Yksittäisten muutoshankkeiden sijaan katse tulee kääntää myös laajempiin kokonaisuuksiin. Esimerkiksi Helsingin Pitäjänmäessä sijaitsevalla toimistorakennusalueella toimistojen käyttöaste on jo usean vuoden ajan heikentynyt. Heikosta vuokratuotosta huolimatta alueen identiteetti ja hintataso eivät kuitenkaan kannusta kiinteistönomistajia ryhtymään muutoshankkeisiin. Kaupungin, kehittäjien ja toteuttajien yhteistyöllä koko alueen vetovoimaa voitaisiin parantaa.

Muutoshankkeen kustannustehokkuutta parantavia tekijöitä ovat muun muassa mahdollisuus lisärakentamiseen ja kaupungin sitoutuminen hankkeeseen taloudellisesti, esimerkiksi joustavien maankäyttömaksujen ja ympäristön kehittämisen muodossa. Erityisesti pitkällä aikavälillä hybridirakennukset voisivat olla yksi keino lisätä joustavuutta sekä sen myötä kannattavuutta ja riskienhallintaa niin muutos- kuin uudisrakennushankkeissa. Ne mahdollistaisivat monimuotoista ja tiivistä kaupunkirakennetta sekä parantaisivat rakennusten käyttöastetta muuttuvissa tilanteissa.     

Ympäristöministeriön Ramboll Finland Oy:ltä tilaamassa selvityksessä kartoitettiin tekijöitä, jotka edistävät ja estävät toimistorakennusten käyttötarkoituksen muuttamista asuin- tai majoituskäyttöön. Selvitys on tarkoitettu erityisesti kaavoitus- ja lupaviranomaisille sekä suunnittelijoille ja kiinteistökehittäjille. Se tarjoaa perustietoa aiheesta sekä toimii tukena jatkokeskustelulle aiheesta eri sidosryhmien kesken.

Lähde: ympäristöministeriö tiedote