Sillanpää ja Vahtera: Ajankohtaista yhtiöoikeudessa

Hallituksen esityksen HE 168/2022 vp. perusteella muutettiin huoneistotietojärjestelmästä annettua lakia, asunto-osakeyhtiölakia ja huoneistotietojärjestelmää koskevan lainsäädännön voimaanpanosta annettua lakia. Muutokset koostuvat kahdesta toiminnallisesta kokonaisuudesta: osakeryhmien muutosten paremmasta hallinnasta sekä taloyhtiöiden hallinnollisten tietojen saatavuutta parantavista toimenpiteistä. Uudistuksella tuotetaan tieto taloyhtiölainojen tosiasiallisista vastuista positiiviselle luottotietorekisterille.

Osakeryhmien muutoksilla tarkoitetaan sitä, että osakehuoneistot muuttuvat tavalla tai toisella. Osakehuoneistoja voidaan esimerkiksi yhdistää kahdesta osakehuoneistosta yhdeksi tai vastaavasti jakaa yksi osakehuoneisto kahdeksi erilliseksi osakehuoneistoksi. Taloyhtiöön voi tulla myös kokonaan uusia osakkeita. Osakeryhmien muutokset edellyttävät aina taloyhtiön päätöstä yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi. Tämän jälkeen muutettu yhtiöjärjestys rekisteröidään Patentti- ja rekisterihallituksen ylläpitämään järjestelmään. Patentti- ja rekisterihallituksen järjestelmästä tiedot uusista osakeryhmistä siirtyvät Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään, jossa hallinnoidaan mm. osakeomistuksia ja -panttausmerkintöjä. Toimintamallia parannetaan siten, että jo yhtiöjärjestyksen muutosta koskevaa päätöstä varten taloyhtiön pitää hankkia tarvittavat suostumukset oikeudenhaltijoilta. Tällä varmistetaan se, että muutetun yhtiöjärjestyksen mukaiset osakeryhmät voidaan ottaa käyttöön huoneistotietojärjestelmässä ja niihin voidaan kohdentaa hakemuksesta omistus- ja panttausmerkintöjä.

Taloyhtiöiden hallinnollisilla tiedoilla tarkoitetaan niitä tietoja, joita nyt saadaan käyttöön pyytämällä osakehuoneistosta isännöitsijäntodistus. Tietoja käytetään paljon esimerkiksi asuntokaupassa tai haettaessa lainaa. Uudistuksella on tarkoituksena kehittää toimintaa siten, että isännöitsijäntodistuksella annettavia tietoja saataisiin käyttöön huoneistotietojärjestelmän avulla. Tällöin tieto tulisi suoraan huoneistotietojärjestelmästä esimerkiksi kiinteistönvälittäjän käyttämään järjestelmään, eikä tietoa tarvitsisi enää syöttää käsin isännöitsijäntodistukselta kopioimalla. Tieto saadaan käyttöön samanlaisessa muodossa kaikista taloyhtiöistä.

Asunto-osakeyhtiölain muutetut säännökset kohdistuvat kahteen seikkaan eli osakkeenomistajan mahdollisuuteen toteuttaa esteettömyyttä parantava uudistus yhtiön tiloissa ja yhtiön mahdollisuuteen päättää enemmistöllä asumiseen kohdistuvista uudistuksista. Kesällä 2022 lausunnolla olleeseen hallituksen esitysluonnokseen nähden hallituksen esitykseen ei enää ole sisällytetty osuustoiminnallisen asumisen edistämiseen liittyviä säännöksiä eli käytännössä asunto-osakeyhtiölakiin aiemmin kaavailtuja säännöksiä asunto-osuuskunnasta.

Itä-Suomen hovioikeus 22.12.2022, S22/385 (ei valitusta – lainvoimainen)

Osuuskunnan kokous oli tehnyt kaksi päätöstä osuuskunnan liiketoiminnan operatiivista harjoittamista koskevissa asioissa. Kaksi osuuskunnan jäsentä oli moittinut mainittuja osuuskunnan kokouksen päätöksiä katsoen, että mainitut päätökset eivät kuuluneet osuuskunnan kokouksen toimivaltaan. Kyseiset jäsenet olivat vastustaneet mainittujen päätösten tekemistä. Osuuskunnan säännöissä ei ollut määräystä siitä, että mainitut hallituksen yleistoimivaltaan kuuluvat päätökset kuuluisivat osuuskunnan kokouksessa päätettäviin asioihin. Kysymys ei ollut myöskään siitä, että osuuskunnan jäsenet olisivat yksimielisenä tehneet mainitun hallituksen yleistoimivaltaan kuuluvan päätöksen. Asiassa ei ollut edes väitetty, että kysymyksessä olisi ollut siitä, että hallitus olisi siirtänyt mainittujen päätösten tekemisen osuuskunnan kokoukselle ja että osuuskunnan kokous olisi päättänyt ottaa asiat käsiteltäväksi. Käräjäoikeus katsoi, että osuuskunnan kokous oli tehnyt mainitut päätökset ylittäen toimivaltansa ja julisti ne pätemättömäksi. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Helsingin hovioikeus 31.5.2022, S20/479 (ei valituslupaa – lainvoimainen)

Osakkeenomistajan osakehuoneistossa oli yhtiön viemärivuodon seurauksena aiheutunut vesivahinko vuonna 2016. Viemäri oli tulvinut jo aiemmin vuosina 2011 ja 2014, jonka seurauksena viemäriä oli huuhdeltu, mutta yhtiö ei ollut ryhtynyt enempiin selvitys- tai korjaustoimenpiteisiin, vaikka se oli tietoinen tulvimisesta ja viemärissä todetuista painaumista. Hovioikeus katsoi, että yhtiö oli edellä mainituilla toimilla toiminut vahingonkorvausvastuun synnyttävällä tavalla huolimattomasti viemäriverkostonsa ylläpidossa.

Vesivahinko oli aiheuttanut myös osakkeenomistajien toimesta varastotilaan rakennetun suihku- ja saunatilan vaurioitumisen. Hovioikeus katsoi tukeutuen korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2003:80, että asunto-osakeyhtiöllä ei ollut velvollisuutta vastata kyseisten tilojen saattamiseen ennalleen vaan asunto-osakeyhtiön vastuu kunnossapitotöistä rajautui ainoastaan yhtiön perustasoon.

Turun hovioikeus 11.10.2022, S21/878 (ei valitusta – lainvoimainen)

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa oli tehty kunnossapitovastuun osalta päätös, että jos märkätiloissa ei ole kosteusvauriota, mutta osakkeenomistaja haluaa uudistaa märkätilat, yhtiö ei osallistu kustannuksiin. Osakkeenomistaja vaati asunto-osakeyhtiöltä yhtiön AOYL 4:2:ssä säädetyn yhtiön kunnossapitovastuun perusteella korvausta osakkeenomistajan toteuttamista kunnossapitotöistä n. 12.600 euroa. Osakkeenomistaja oli aloittanut kylpyhuoneen korjaustyöt, mutta keskeyttänyt ne, kun oli havaittu, että yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet olivat pitkälti tuhoutuneet tiloissa aiemmin olleen kosteuden seurauksena. Yhtiö kiisti vastuunsa, ja katsoi ettei kylpyhuoneessa ollut akuuttia kosteusvauriota, joka olisi edellyttänyt rakenteiden uusimista. Käräjäoikeus, jonka ratkaisun hovioikeus pysytti, katsoi, että rakenteiden heikko kunto edellytti niiden vaihtamista. Yhtiön katsottiin olevan velvollinen korvaamaan kunnossapitotyön kustannukset osakkeenomistajalle.

Matti J. Sillanpää ja Veikko Vahtera päivittävät Alma Talent Lakitieto -sisältökokonaisuuteen kuuluvaa Yhtiöoikeus-hakuteosta.